Donnerstag, 5. Dezember 2013 von heikoheftich
Den folgenden Aufruf habe ich von einer mittlerweile in Münster (Westfalen) lebenden Freundin aus meiner ehemaligen Heimatstadt bekommen. Hört sich nach einem wirklich tollen Projekt und vielleicht findest Du einen Moment Zeit, Dir die folgenden Informationen über den Aufbau eines selbstverwalteten Wohnprojekt in Münster durchzulesen.
„Ein selbstverwaltetes Wohnprojekt in Münster…
So wie es gerade aussieht, könnte tatsächlich ein langgehegter Traum endlich wahr werden: Seit März diesen Jahres treffen wir uns mit einigen Personen aus Münster, um ein gemeinsames Wohnprojekt zu planen und umzusetzen. Uns ist dann bereits nach wenigen Treffen ein toller Hof mit anliegender Scheune und rund 5,6 ha landwirtschaftlicher Fläche direkt am Stadtrand von Münster vor die Füße gefallen (knapp 6 km bis zur Innenstadt) – eine erfahrungsgemäß ziemlich einmalige Gelegenheit für Münster!!!
Das jetzige Haupthaus (~300qm Wohnfläche) ist bereits zum allergrößten Teil ökologisch saniert und kann zunächst direkt von 8 Personen bewohnt werden. Die angrenzende Scheune möchten wir im Anschluss an einen möglichen Kauf (wir befinden uns derzeit in konkreten Kaufverhandlungen mit der Eigentümerin, die kurz vor der Einigung stehen und haben auch schon eine formlose Kreditzusage der Sparkasse Münster) direkt zu Wohnraum umbauen, wofür wir vom Bauamt auch schon das O.K. erhalten haben. Insgesamt wollen wir dort dann auf rund 615qm (+ etwa 100qm Gemeinschaftsräumen) mit ca. 16 Erwachsenen und 4 Kindern in 4-5 Wohneinheiten und zu einem qm-Preis zwischen 6,90-7,30 €/qm wohnen.
Hier zwei Bilder der Hofstelle von außen:
Mehr als „schöner Wohnen“: Bildungsarbeit und vielfältiges Kulturangebot
Neben dem Aspekt langfristig wirklich preiswerten Wohnraum unterhalb des Mietspiegels zu schaffen (in Münster „explodieren“ bekanntlich die Mietpreise und günstiger Wohnraum ist knapp!), soll aber auch alternative Bildungsarbeit im ökologischen, politischen und sozialen Bereich für uns ein integraler Bestandteil des Projektes sein. Wir möchten in den entstehenden großzügigen Gemeinschaftsräumen und auf der riesigen „Landfläche“ Seminare, Veranstaltungen, Treffen und kulturelle Aktivitäten organisieren oder diese interessierten Gruppen und Einzelpersonen zur Verfügung stellen. Somit werden wir uns kritisch und gleichzeitig konstruktiv in die (bildungs-)politische Landschaft von Münster einbringen. Dabei kooperieren wir eng mit anderen Einrichtungen, Initiativen und Vereinen, die sich ebenfalls in diesen Bereichen engagieren. Und natürlich soll auch für euch jede Menge Platz in dem Projekt sein: Wir werden zudem mindestens einmal im Jahr ein rauschendes Hoffest veranstalten!
Ökologische Landnutzung
Eine weiterer Teil der großen landwirtschaftlichen Fläche soll perspektivisch ökologisch gestaltet und genutzt werden.
Kaufen um zu Mieten – Das Mietshäuser Syndikat (MHS)
Wir planen unseren Hauskauf mit dem Mietshäuser Syndikat, welches vor über 20 Jahren in Freiburg gegründet wurde und inzwischen zu einem bundesweiten Netzwerk aus 74 ähnlichen selbstverwalteten Hausprojekten und derzeit 25 weiteren Projektinitiativen – wie künftig auch unsere Initiative – geworden ist. Das Mietshäuser Syndikat ist eine singuläre, kooperativ und nicht-kommerziell organisierte Beteiligungsgesellschaft zum kapitalmarktunabhängigen Erwerb von Häusern, die selbstorganisiert in Gemeineigentum überführt werden, um bezahlbare Wohnungen und Raum für Initiativen und solidarische Ökonomie zu schaffen.
Das Ziel ist also: bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, dauerhaft zu erhalten und zu sichern. Durch den Kauf der Immobilie mit dem Mietshäuser Syndikat wird der Hof so zudem der Immobilienspekulation entzogen – ein effektives Mittel gegen ein „Phänomen“, welches auch in Münster leider sehr präsent ist und derzeit die Mieten hier in die Höhe treibt. Denn durch die von uns gewählte Konstellation beim Kauf des „Eigentums“ (s.u.), wird die Immobilie jedoch NIE (!) nur einigen Einzelpersonen oder uns als Projektgruppe gehören. Wir bleiben also auch nach Abzahlung aller Verbindlichkeiten weiterhin „nur“ Mieter_innen und dies gilt auch für alle zukünftigen Bewohner_innen! Das hat auch den Vorteil, dass auch die „finanzielle“ Existenz und Sicherheit des Projektes nicht davon abhängt, ob und wann jemand oder alle wieder aus dem Haus ausziehen!
Das Gesellschafter-Prinzip des MHS
Das Prinzip ist so einfach, wie genial. Wir haben vor kurzem einen Hausverein (Solidarisch Wohnen – SoWo e.V.) gegründet, in dem alle aktuellen (und künftigen) Bewohner*innen Mitglieder sind und der die Geschicke und das Zusammenleben auf dem Hof organisieren wird. Dieser Hausverein wird nun Gesellschafter einer von uns zu gründenden GmbH, die dann die Immobilie erwirbt. Als zweiter kleinerer Gesellschafter soll das Mietshäuser Syndikat in die GmbH einsteigen und auch ausschließlich Stimmrecht bei grundlegenden Entscheidungen, wie dem Wiederverkauf haben. Das MHS besitzt fortan also ein Vetorecht, wenn es um die „Eigentumsfrage“ geht, was somit den Weiterverkauf und klassische „Eigentumsrechte“ verhindert.
Alle anderen Geschicke (Umbau, Vermietung, Zusammenleben, etc.) bleiben zu 100 % bei dem Hausverein, also uns Bewohner*innen. Somit ist das Wohnprojekt komplett autonom, die Immobilie aber gegen die Spekulation abgesichert und quasi vom „freien Markt“ genommen.Wir Mieter_innen bleiben also Mieter_innen, wenngleich die Miete perspektivisch mit der Rückzahlung der Kredite sogar noch ein wenig sinken kann.
Zudem zahlen wir, wie alle MHS-Projekte, als Anteil innerhalb unserer Monatsmiete, einen Soli-Transferbeitrag (zu Beginn 10 Cent/qm) an das Mietshäuser Syndikat, mit dem wiederum weitere GmbH-Beteiligungen nach dem Schneeballprinzip ermöglicht werden. Ein großartiges und solidarisches Prinzip, wie nicht mehr nur wir meinen! Links: Spiegel-Online Bericht zum MHS, Badische Zeitung zum MHS. Mehr Infos zum Mietshäusersyndikat findet ihr auch direkt unter syndikat.org
Finanzierung des Projektes
Die Finanzierung des Projektes selbst basiert auf vier tragfähigen und erprobten Säulen:
1) Private Einlagen der Vereinsmitglieder
Wir, die künftigen Bewohner*innen bringen einen Anteil der Investitionssumme an Eigenkapital auf.
2) Direktkredite
Direktkredite werden von Projektunterstützer*innen (Einzelpersonen und Gruppen), die das Projekt kennen und unterstützenswert finden, eingebracht und je nach Wunsch zwischen 0 – 2 % verzinst. Direktkredite gelten gegenüber der Bank ebenfalls als Eigenkapital und senken so die Kreditsumme, die durch einen Bankkredit aufgenommen werden muss.
3) Bankkredit
Die restliche Investitionssumme wird als Kredit bei der Bank aufgenommen.
4) Mieteinnahmen
Die Bewohner*innen zahlen mit ihren sozialverträglichen Mietbeiträgen, die laufenden (Direkt-)Kredite zurück.
Und dafür brauchen wir euch!
Denn es ist besser 1000 Freund*innen im Rücken zu haben, als eine Bank im Nacken…
Und um das Ganze finanzierbar zu machen, sind wir auf der Suche nach privaten Direktkrediten: Habt ihr vielleicht Geld auf der Bank, im Sparstrumpf oder im Kühlschrank liegen, welches ihr zur Zeit nicht unbedingt benötigt und dass ihr lieber sinnvoll anlegen möchtet als dem häufig unethisch agierendem Finanzmarkt? Dann kommt für euch vielleicht ein Direktkredit für unser solidarisches Wohnprojekt in Frage. Direktkredite sind Geldbeträge, die dem Projekt – ohne den Umweg über eine Bank – direkt geliehen werden. Sie bieten Einzelpersonen und Gruppierungen die Möglichkeit einer sinnvollen, sozialen, ökologischen und nachhaltigen Geldanlage. Dafür wird zwischen den Kreditgeber*nnen und dem Hausprojekt ein rechtsgültiger und verbindlicher Kreditvertrag abgeschlossen. In einem Kreditvertrag werden alle Bedingungen klar geregelt und unsere Kreditgeber*innen entscheiden selbst, wann sie ihr Geld zurückbekommen wollen.
–> Das bedeutet auch, dass es nicht darum geht, zu spenden oder mir persönlich Geld zu geben! Es bedeutet, der GmbH Geld zu Verfügung zu stellen und Zinsen dafür zu bekommen!
Wir können euch auf Grundlage unserer Kalkulation folgende Konditionen anbieten:
• Wir freuen uns über Direktkredite ab einem Betrag von 500€ (darunter ist leider der Verwaltungsaufwand zu groß.)
• Zinsen: je nach Wunsch gewähren wir euch 0-2% Zinsen auf euren Direktkredit. (Die Auszahlung der Zinsen kann am Jahresende oder mit der kompletten Summe nach Vertragsende erfolgen)
• Mindestlaufzeit: 1 Jahr, danach mit einer Kündigungsfrist von 4 Monaten
• individuelle Laufzeitvereinbarung (beispielweise für zwei Jahre)
• Direktkredite können auch bereits jetzt schon zu einem späteren Gültigkeitszeitpunkt abgeschlossen werden (bspw. wenn ihr erst ab dem 01.01.2014 bei uns anlegen wollt). Das hilft uns ebenfalls sehr!
Wie sicher ist Euer Geld?
Natürlich möchte ich euch auch darüber nicht im Unklaren lassen. Laut Bundesfinanzregelung erhält im Falle von Insolvenz unsererseits erst die Bank den Kredit zurück, dann die DirektkreditegeberInnen und zu guter letzt wir unser Eigenkapital.
Es gibt also ein kleines Restrisiko, das wir allerdings nach allen erdenklichen Seiten hin begrenzt haben: In der über 20-jährigen Erfolgsgeschichte des Mietshäuser Syndikats musste von den gesamten Projekten lediglich eines Insolvenz anmelden, da ein „Schwamm“ im Gebäude die Sanierung unmöglich machte(*).
• Wir sorgen an diesem Punkt mit einem Gebäudegutachten vor!
• Darüber hinaus ist unsere Kalkulation natürlich von mehreren Fachleuten im Syndikat und bei der Kreditgebenden Bank (Sparkasse Münster) intensiv auf ihre Wirtschaftlichkeit hin überprüft worden.
• Außerdem haben wir einen hohen finanziellen „Puffer“ (insgesamt 100.000 Euro) in unsere Kalkulation eingebaut, damit wir steigenden Sanierungskosten oder Mietausfall gelassen begegnen können.
• Die Kalkulation der Sanierungskosten wurde zudem mit unseren uns begleitenden Architekten und mit der Bank durchgesprochen und auf ihre Praxistauglichkeit überprüft.
(*) Sollte dennoch der „worst case“ eintreten, werden durch den Verkaufswert des Grundstücks und der sanierten Scheune, zwar erstrangig die Bankkredite bedient. An zweiter und tatsächlich aussichtsreicher Stelle stehen dann jedoch die Direktkreditgeber*innen, also ihr. Wir rechnen in einem solchen unwahrscheinlichen Szenario also „lediglich“ damit, dass unsere Einlagen als Bewohner*innen verloren gehen könnten, weil das Haus ggf. für weniger verkauft wird als unsere Investitionssumme.
Da Münsters Immobilienmarkt heiß begehrt ist und wir drum herum auch noch Land haben – in solch einer Nähe zur Innenstadt (für das wir auch schon Auskunft zu Altlasten eingeholt haben – es gibt keine!) gehen wir selbst im worst case davon aus, alle Kredite bedienen zu können.
Weitere Sicherheiten:
• wir werden ca. 16 Personen sein, die sich die monatlichen Kosten teilen werden – der Kauf hängt also nicht nur von wenigen Personen ab
• Münster als Student*innen-Stadt ist ständig auf Suche nach Wohnraum, so dass es nicht schwer werden wird, einzelne Zimmer zu vermieten, falls es mal zu einem Auszug kommt
• durch einen regelmäßigen Kontakt zum Mietshäusersyndikat gibt es einige erfahrene Menschen, die bei Schwierigkeiten und Fragen helfen können und die uns bereits jetzt und in der konkreten Anfangszeit tatkräftig und intensiv mit ihrem Wissen und Know-How zur Seite stehen
• die landwirtschaftliche Fläche bietet eine zusätzliche Sicherheit: sollten unerwartete Kosten auftreten, so besteht die Option, einen Teil des Landes zu verkaufen (in Münster liegt der Quadratmeterpreis Land gerade bei 5 Euro).
Was tun?
Falls ich mit dieser Mail euer grundsätzliches Interesse an unserem ungewöhnlichen Projekt geweckt haben sollte und ihr/ jemand von euch sich vorstellen kann uns mit einem Direktkredit zu unterstützen, bestehen nun mehrere Möglichkeiten:
1.) Ihr seid von dem Projekt überzeugt und wollt direkt investieren! Im Anhang schicke ich euch eine Absichtserklärung (ein sogenannter „Direktkreditvorvertrag“) mit, dessen Gültigkeit erst mit der Gründung der GmbH und dem erfolgreichen Kauf eintritt. Wir benötigen diesen Vertrag jedoch bereits jetzt, um ihn bei den Verhandlungen mit den Banken und der Eigentümerin in die Waagschale werfen zu können. Falls wir das Projekt doch nicht umsetzen sollten, weil die Kaufpreiseinigung nicht stattfindet, würde der Vertrag natürlich hinfällig und die Summe müsste gar nicht angewiesen werden!
2.) Wenn ihr grundsätzliches Interesse aber/oder weitere Fragen hast, dann melde dich doch gerne möglichst bald bei mir per Mail oder telefonisch. Alternativ könnt ihr auchgerne an folgende spezifische Mailadresse schreiben: direktkredite@grafschaft31.org (die rufen alle Vereinsmitglieder ab) oder dich unter 01573-2551815 an unser Vereinshandy wenden…
3.) Ganz klasse wäre es, wenn ihr diese Mail auch noch an potenziell weiter Interessierte, Freunde, Verwandte und Bekannte weiterleiten könntet, die vielleicht (ebenfalls) Lust und Interesse haben, ein solches Projekt zu unterstützen. Neben der Webseite grafschaft31.org erstellen wir derzeit auch einen „Werbeflyer“ der das Projekt weiter bekannt machen und uns bei der Direktkreditwerbung unterstützen soll. Wenn ihr Interesse daran habt, kann ich euch auch gerne mit diesem Flyer in digitaler oder gedruckter Version „versorgen“.
Ich hoffe sehr, dass wir schon bald – und vielleicht ja sogar mit eurer Unterstützung -, Münster mit einem neuen solidarischen Wohnprojekt bereichern können und ich euch dort zudem in naher Zukunft willkommen heißen könnten!
Ich würde mich sehr freuen von euch zuhören und bin offen für kritische Nachfragen!“
